Решение о покупке и строительстве своей промышленной недвижимости — серьезный шаг. Вы только начали рассматривать эту возможность — и сразу возникают десятки вопросов: Как мне выбрать правильную локацию? Не переплачу ли? Разберусь ли в юридических тонкостях? Не останусь ли без коммуникаций?
На вопросы редакции журнала отвечает Кастова Ксения, эксперт-аналитик в области промышленной недвижимости, консалтинг-партнер, стаж в девелопменте более 30 лет.
— Что важно знать в начале пути?
— Промышленная недвижимость — это надежный и высокоокупаемый актив, но первый шаг к нему действительно может быть рискованным. На рынке Московской области представлено достаточное количество предложений земельных участков, которые позиционируются как подходящие для промышленного строительства. Но. Лишь немногие проекты отвечают необходимым требованиям: готовая «правильная» категория земельного участка, подходящий вашему бизнесу вид разрешенного использования, официально оформленный заезд, готовые ТУ на необходимые мощности (в первую очередь — электричество), отсутствие обременений и сервитутов и т.д.
— Как во всем этом разобраться?
— На рынке есть те, кто уже знает ответы на ваши вопросы. Кто понимает, что ваша главная потребность — не просто купить землю, а приобрести понятный, управляемый и прогнозируемо растущий в цене актив. Именно для того, чтобы ваш первый шаг был уверенным, а инвестиции — надежными, и работают профессионалы. Опыт и репутация которых говорят сами за себя.
— Как правильно выбрать?
— По каким признакам понять, что с компанией можно иметь дело, что участок у нее качественный и может быть рассмотрен к приобретению?
- Компания-девелопер должна существовать не менее 3-4 лет (это, как правило, полный цикл одного проекта) и иметь сданные площадки.
- На рассматриваемой площадке должны вестись работы, находиться техника, еще лучше — если там уже проложены/прокладываются сети (самое главное- электричество, КТП).
- Широкие дороги (не менее 8-9 метров), наличие ТУ и уже строящиеся здания (значит, с получением разрешения на строительство и у вас не должно быть проблем).
- Открытый диалог с продавцом, его готовность пройти юридическую и техническую проверку.
- Отзывы и рекомендации профильных(!) брокеров и агентств (они дорожат своей репутацией и дадут Вам объективную информацию, времена, когда все решал только размер комиссии прошли).
— Какой он, по Вашему мнению, надежный девелопер?
— За плечами у него — сотни часов переговорных процессов, отработанные связи и взаимодействие с подрядчиками и банками. По мнению большинства брокеров, профессионала на этом рынке должны отличать: качественный комплексный продукт и юридическая чистота лотов, знание рынка, понимание проблем и «болей» заказчика, постоянный мониторинг рынка в плотном взаимодействии с ведущими брокерами региона: тренды логистики, потребности производств, потенциал развития городов и транспортной инфраструктуры. Это позволяет создавать продукт, который не только становится востребован на рынке, но и капитализируется с самого начала формирования актива.
Новые локации выбираются девелопером не просто «по интуиции» или по цене вхождения в проект. Каждый проект проходит многоступенчатый анализ, юридический и инженерный аудит, что обеспечивает возможность кредитования банками при покупке и гарантирует максимально возможную капитализацию по сравнению с аналогами.
В проекты закладывается возможность масштабирования и адаптации под будущие потребности резидентов, что защищает ваши инвестиции в долгосрочной перспективе.
— Можете показать на примерах?
— Примерами профессионального подхода можно отметить проекты Девелоперской группы, которая более 8 лет работает в Раменском районе Подмосковья и уже реализовала такие парки, как «Промпарк А107» и «Промпарк Малышево», активно развивает площадку «Промпарк Альфа» (один из лидеров по спросу и динамике продаж на юго-востоке Московской области), «Логопарк Рождествено» (в Дмитровском районе Московской области). Проекты данной компании востребованы на рынке и высоко оцениваются экспертами в области инвестиций и промышленной недвижимости.
— Какие основные плюсы подобных проектов?
— Сжатые сроки освоения площадок. Пакет всех инженерных сетей. Выдача ТУ для проектирование от УК. Быстрая капитализация. Доходность до 40% годовых. Схемы рассрочек и банковского кредитования. Проектирование и подрядное строительство.
— Что нового ждем на рынке?
— В данный момент на рынке ощущается нехватка профессиональных промышленных площадок. Связано это и с трудностью подбора подходящих локаций, и с определенным усложнением по согласованию переводов земель в промназначение, и с выделением необходимых мощностей на эти площадки.
Несмотря на это, осенью 2025 года в оперативном кейсе компании на юго-востоке Московской области появится новый проект — «Промпарк Омега», который продолжит линейку промплощадок от данной Девелоперской компании (парки «Альфа» и «Вега» уже активно развиваются). Заявки на размещение в промпарке «Омега» уже принимаются.
Эпилог. Мнение эксперта
— В данной статье отражены лишь немногие важные аспекты, знание которых поможет вам при выборе девелопера для покупки и освоения участка под строительство производства или логистического центра. Ваши вопросы и сомнения не должны стоять на пути ваших возможностей, на пути развития вашего бизнеса. Просто нужно помнить, что инвестирование в промышленную недвижимость перестает быть рискованной авантюрой, когда у вас есть стратегический партнер с экспертным опытом, репутацией и четким пониманием правил игры. Вы не одни, когда есть профессионалы, которые готовы пройти этот путь вместе с вами. Поэтому- задавайте вопросы. Спрашивайте — это абсолютно нормально. И уверенно развивайтесь!
С Уважением, Ксения Кастова
—
Консультация эксперта:
+7 (495) 798-98-33
+7 (903) 798-98-33 (WA)
prom-ka.ru
Заявка на покупку:
+7 (495) 101-99-99
alphaprom.ru
Журнал «Вестник промышленности, бизнеса и финансов» №2(72)
